小区物业以电梯到年限为由口头通知业主出钱，换物业定好价格的电梯，还对业主提出的质疑不予回应。

遇到这事儿该咋办?民法典这样规定!

案例一

“小区物业口头通知业主出钱，换物业定好价格的电梯(原因就是电梯到年限了)，且没有政府部门出具的任何文件。对于更换的电梯品牌和价格，业主存有异议，物业拒不沟通，用强行停电梯来威胁业主。对此，业主该怎么办?”

物业更换已经提前定好价格的电梯，同时用强行停运电梯来威胁业主们出钱的做法是违法的。

首先，目前我国还没有出台关于电梯整体报废使用年限的规定。物业认为电梯到年限了是没有法律依据的。根据《特种设备安全法》第四十条的规定，特种设备检验机构可以通过对电梯进行安全性能检验，来判断电梯是否到年限了。业主可以要求物业主动向当地的质量技术检验中心部门提出电梯安全检测的申请并出具检测报告。

其次，根据上述检测报告确定电梯需要更换的，应当由业主共同决定，通过招标或其他方式确定更换电梯的品牌和价格。《物业管理条例》第十一条的规定，更换电梯属于业主共同决定的事项，应当经小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。也就是说，物业无权单方面决定更换电梯的品牌和价格，更不能通过强行停运电梯来威胁业主。对于物业的行为，业主可向住建部门进行投诉，对物业公司的上述违法行为进行监督管理。

最后，根据民法典二百八十一条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。因此，更换电梯是可以启动维修基金的。

案例二

“住户在我家楼顶种菜，我怀疑是种菜导致雨水没及时排出，从而造成墙体渗水现象，多次找到物管和社区都无法解决，他们给出的答复是没有执法权，我想过起诉对方种菜的住户，但又考虑到会破坏邻里关系，该怎么办?”

首先，你可以通过房屋安全司法鉴定所对墙体等发生渗水现象的主要原因进行鉴定。如果经鉴定是因为房屋质量问题导致的，且房屋在保修期内，你可以向开发商主张修复和赔偿损失，如果过了保修期，你可以申请启动房屋维修基金。

根据民法典和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，小区的楼顶是业主的共有部分，未经业主共同决定，不能成为某个住户的私家菜园，该住户在楼顶种菜的行为，已经侵犯了其他业主的合法权益。如果有鉴定意见表明，该住户的种菜行为与墙体渗水之间存在因果关系的，在和该住户沟通无果的情况下，你可以向法院提起诉讼要求邻居排除妨碍并赔偿损失，起诉前注意准备鉴定意见以及相关照片或视频等证据来证明你的主张。

另外，根据《物业管理条例》以及《物业服务合同》，在物业管理区域内物业对损害业主合法权益的行为负有及时制止的义务，因此，物业应当积极采取合理措施制止该住户在楼顶的种菜行为。在你找物业管理员对该住户的行为进行管理的时候，物业以没有执法权作为推脱的，属于物业消极不作为，你可以依据《物业服务合同》起诉物业公司履行其义务。